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区民盟:加快推进我区危破房改造的建议

来源:    发布时间:2015-04-30

加快推进我区危破房改造的建议

 

民盟海珠区基层委员会   海珠区政协城建组

 

内容摘要本文认为,珠区作为广州市的老城区之一,存在大量危破房屋。随着保有量和使用年限的增加,危破房有逐年增加的趋势,严重影响人民群众的生命和财产安全,危破房改造已成为迫在眉睫的社会问题。本文从政策法规、城乡规划、房屋安全管理、资金扶持等方面提出了解决我区危破房改造问题的建议:1.着手研究旧城区改造与历史保护规划;2.继续推进旧城连片改造;3.继续推进区域改良性改造;4.明确房屋安全责任人的主体责任;5.加大对私有危房的督修力度。

 

海珠区作为广州市的老城区之一,建成年代较早,存在大量危破房屋。近年来,市、区两级政府采取一系列措施推进危破房改造,包括已实施的南华西一期改造工程等,取得了一定成效。但因房屋老化的自然规律,每年都有新的危破房出现。同时,更新改造未能跟得上老化速度 ,危破房有逐年增加的趋势,严重影响人民群众的生命和财产安全,加快危破房改造已成亟待解决的问题,政府应将危破房改造作为重点民生工程来抓。

一、我区危破房的现状

2014年普查情况,海珠区现存危险房和严重损坏房共21851幢。其中,危险房103幢、18868平方米;严重损坏房21748幢、7606821.8平方米。这些房屋大多建于解放前或上世纪五、六十年代,以砖木、混合结构为主,存在居住人口密度大、结构安全状况差、消防安全隐患突出等问题,主要体现为:

(一)混合结构房屋建筑质量差,难以维修加固混合结构的房屋多建于六、七十年代困难时期,多采用预制件、砖逼拱作结构,以鸡笼铁替代钢筋,经半世纪使用后,承载力和稳定性逐步变差,且无法维修加固。如:江南大道跃进新村、前进路南园素社新村、晓港路晓港新村及泰沙沙溪新村等。

   (二)砖木结构房屋多超龄使用,居住人口密度过大。这部分房屋多建于解放前砖木结构,基本无独立厨厕,以直管公房、旧国企、事业单位职宿舍以及经租发还屋为主,由于居住密度过大,乱搭乱建,乱堆乱放情况十分严重,加大了房屋的负荷,增加了消防隐患。超龄使用加大了房屋的安全风险。这些房屋集中在南华西、龙凤、海幢街道。

    二、存在的问题

   (一)旧城改造工作滞后。2009年,市政府颁布《关于加快推进三旧改造工作的意见》后,我区开展了一轮旧城改造规划的编制工作。前后编制了南华西(一期)旧城改造规划、南华西(二期)——草芳围旧城改造规划、海珠桥南广场地区旧城改造规划等。但至今已多年,除南华西(一期)旧城改造项目外,其它的旧城改造项目尚未实施。现我区每年普查出的危破房数量逐年上升,老城区房屋老龄化问题未得到明显缓解,应该说,旧城更新速度跟不上旧城区老化速度。

    (二)零星危破房重建改造名存实亡。由于规划退缩限制,导致小面积改造无法实施,近十年来零星危房重建改造基本停止。2013年广州市政府出台了《广州市2013年度城市零散危房修缮改造工作方案》,在政策上做了一些突破,允许在对房屋证据保全的基础上,经规划审批,按照原产权建筑红线及原建筑面积进行重建。然而,由于老房子或多或少有产权不清、实测面积与房产登记不符、无法组织多个产权人共同报建等现实问题,顺利审批重建的项目屈指可数,近十年来,零星危破房重建改造名存实亡。

    (三)原状维修难以彻底改善危破房。2009年,市规划局发出《关于取消原状维修工程规划审批的通知》(穗规[2009]623号)及《关于取消原状维修工程规划审批的补充通知》(穗规[2009]1718号),对不拆除原有房屋前提下的维修工程,不需办理规划审批的许可手续。但对于老城区众多地势低洼、建筑材料已老化成豆腐渣、结构松散变形的旧砖木屋,原状维修意义不大。这类房屋普遍无独立厨房厕所、人口密度大,乱搭乱建阁楼、乱拉乱接电线,家私物品多、消防隐患严重。如进行全面淘汰更新,靠缝缝补补式的维修,无法根本上解决危破房的改造问题,也难以达到消防安全的要求,只是不得已而为之的权宜之策。往往是今天补墙明天修梁、补了漏水又漏电,遇到暴风雨事故风险依然无法排除。

(四)明确房屋安全责任人的主体责任。房子老旧、危险以至最终出现事故,往往或因为业主老弱病残、无民事行为能力,或同一幢楼分属多个业主无法协调一致,或拆迁烂尾地块,开发商与业主均不愿维修,或私人业主下落不明或企业业主已破产,或历史租户与业主相互推诿,或几种情况同时存在,各种错综复杂的原因致使房屋安全责任人难以落实责任。

    三、意见和建议

   (一)着手研究旧城区改造与历史保护规划

广州历史悠久,文化遗产资源丰富,但老城区房屋老旧、消防隐患严重、公建配套不足、商业衰退、人口老龄化等问题十分突出,若长期窒息更新改造必然导致环境继续恶化,事故频繁,而盲目改造必然破坏历史文化传承,造成不可挽回的损失,一个长远的旧城区总体改造和保护规划不可或缺。

(二)继续推进旧城连片改造

在吸收南华西一期危破房改造工程成功经验基础上,继续推进危房较集中地区的连片改造。可选取一些直管公房较集中、且无保护价值的区域实施,减少拆迁难度。如素社街万寿北、昌岗街跃进新村等。这些地块的改造除安置地块上原有的住户外,建议通过提高容积率的方式尽可能多建一些住宅,在经济平衡的同时为今后城市更新改造提供新的安置房源。

()继续推进区域改良性改造

我区南华西、同福西一带,目前仍保留大量清代、民国建筑以及骑楼特色街区,数年前曾由政府主导,对部分区域的外墙进行翻新,对给排水及电气管线进行优化,取得很好的效果,群众很满意。但还存在配套不足、房屋结构老化、空间布局与现代生活不适应、人口密度过大等问题。建议利用国家保障房建设政策,抽疏人口,拆除无价值建筑物,作为市民公共活动空间;利用空置直管公房,适当改造后为区域配套公厕、卫生院、增加消防设施设备;鼓励业主自行改造房屋结构、改善房屋空间布局。

   (四)明确房屋安全责任人的主体责任

    1.按《广州市房屋安全管理规定》,房管部门是直管公房的房屋安全责任人,不管在组织管理上还是资金筹措上,都具备改造直管公房的能力,建议政府出台政策,除文物保护建筑或历史文化建筑外,直管公房可由房管部门自行负责,在不改变建筑基线、不增加建筑面积(或建筑体积)条件下,免于规划许可进行整体重建。公房的产权、施工安全、消防、环保等责任由房管理部门自行负责。

    2、《广州市房屋安全管理规定》第十条规定,房屋所有人是房屋安全责任人,房屋所有人下落不明或者权属不清的,代管人是房屋安全责任人,没有代管人的,房屋使用人是房屋安全责任人。建议相关职能部门探讨对危破房以房屋安全责任人申报危房改造,让房屋安全责任人有尽责的政策条件。

(五)建章立制,加大对私有危房的督修力度

一是针对有困难的群众,按照相关代治代管的规定和程序,利用专项资金给予扶持,对符合条件的房屋进行代为修缮或采用拆卸加固等措施排除险情。二是要修改相关规定,增加处罚措施,惩治怠慢履行房屋安全责任的私人房屋业主。

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