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关于探索推广出租屋协同共治第三方代管模式的建议

来源:    发布时间:2019-09-25

  

海珠区工商联 海珠区政协经济组

 

城中村出租屋管理问题,是城市社会治理的重要环节,建议推广运用代管+”思维,深入推进以城区微改造、围院式管理、物业式经营、公寓式配套、市场化运作、滚动式发展为核心的出租屋协同共治第三方代管新模式,通过培育一批第三方代管企业,优化出租屋环境和居住人员结构,从源头消除各类治安和安全隐患,有效促进出租屋业态转型升级。

一、海珠区的经验成果

习近平总书记提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居海珠区积极贯彻落实习近平总书记的指示,完善多层次住房供应体系,积极稳妥推进广州市住房租赁试点工作,加快建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,升级优化广州市房屋租赁信息服务平台。目前我区参与出租屋管理的第三方代管企业102家,代管出租屋2.6万套,容纳来穗人员约6万人;代管出租屋的出租率保持在95%以上,租金溢价约130%,取得了政府、企业、业主、来穗人员四方共赢的良好效果。具体表现为:

(一)引入第三方代管企业,加快产业升级改造。重点着眼于城中村集体的破旧物业和城中村的连片出租屋,主动寻求、牵线、引入出租屋协同共治第三方代管企业,进行产业升级改造,逐步清退原有物业高污染高排放业态,引入科技创新产业和现代服务业。引导第三方代管企业按照出租屋标准,对原破旧物业进行外部整饰和内部装修,消除各类安全隐患,并对代管出租屋全部安装门禁+视频安保系统,把好治安关;实行管家式服务,做好服务关;从源头消除各类治安和安全隐患,逐步实现业态、环境、居住人口结构的多方位升级转型。

(二)建立创享空间,引导自主管理,多元融合发展。互联网+”为基础,完善服务配套资源,YOU+青年公寓、心中公寓、世联红璞公寓、碧桂园碧家、万科泊寓、蛋壳公寓、UP+智谷、鲁思湖畔等第三方代管企业开发了各有特色的服务管理APP和微信平台,为人屋服务管理提供了完备的科技手段,并建立求拍档、求兼职、求组队、求资源的窗口,创建集合居住、办公、商业、科技为一体的出租屋第三方代管创享空间,打造创业驱动器。

(三)成立出租屋租赁服务协会,建立行业规范,推动出租屋租赁行业自律。引导第三方代管企业向规模化、专业化、规范化方向发展。发动代管企业人员参与平安促进会、幸福平安联谊会等社会组织,提高企业主动参与综治维稳、社会治理的意识。筹建来穗人员党支部和党员志愿服务队,引导来穗人员积极参与社区自治,创造代管地区来穗人员主动接受管理、问题自行解决、回馈服务社区的良好局面。在出租屋代管地区,通过举办文化活动、融合大讲堂、创客平台等形式,实施项目+社工”“项目+党员”“项目+义工合作模式,深化来穗人员融合工作,实现政府指导,多方参与,多元整合,共建共享

(四)发挥示范效应,发展壮大代管企业。发挥政府搭台、企业唱戏的作用,一方面鼓励代管企业在创业地发展,另一方面向各街道大力推荐第三方代管企业跨街道、跨区域发展代管业务,引导各类型第三方代管企业向规模化、专业化、规范化方向发展。近年来万科、碧桂园、龙湖地产等有实力的房地产商纷纷加入公寓出租屋改造行列,在我区先后打造了泊寓公寓、碧家公寓、龙湖冠寓等中高档出租屋公寓社区。原有的代管企业也有了进一步扩展,如官洲街梦享社区在北山村龙吟、桥南社区连片收储168栋出租屋,致力打造智慧代管出租屋社区;瑞宝街舒心公司在原代管近300栋出租屋基础上新增代管出租屋14栋;赤岗街的心中公寓在泊雅湾(广州塔旁)建成二层合计4920平方米的办公租赁空间,UP+智谷通过村社旧物业整体改造升级配套建成了400套创客公寓等。

二、存在的问题

出租屋第三方代管模式有效促进出租屋业态转型升级,提升城区环境,加快经济发展。但在发展的过程中,依然存在阻力和有力抓手。具体如下:

(一)物业改造推进难。第三方代管工作主要是对旧厂房、旧仓库、村社物业进行改造,但有的物业原有租期过长,有的物业产权不清晰,部分还属于宅基地,房屋用途不对称。村社干部和屋主对第三方代管的接受度还有待提高,存在不同程度的抗拒心理。

(二)管理政策存在变动风险。第三方代管的公寓式出租屋本质上并没有改变出租屋的属性,目前也都是按照出租屋相关要求来管理,但又与传统出租屋有一定差异,政策层面缺乏清晰的界定,对经营者来说存在管理政策变动的风险。

)行业有待规范。我区现有的第三方代管企业发展规模不一,发展水平参差不齐,发展方向多类,多是自行独立发展,缺少规范性、科学性的行业标准和公约。

)推广力度有待加强。已改造出租屋的覆盖面还不够广,全区业态状况还没有根本性改变。

)统筹力度不够。出租屋第三方代管推广工作涉及面广,需要多个职能部门配合,目前统筹协调力度还不够大,推广合力还没有很好形成。

三、建议办法

(一)滚动式发展,促进城乡结合部业态转型升级。将原属于居住性质的出租屋归于本位,依照海陆空微改造、清理线路先行、微循环村道路、规范水电使用、严查安全隐患、关停低端产业、改造老旧村屋、村社物业带头、引入代管企业、团队作战攻坚、高效啃动骨头、产业转型升级、人员结构优化的工作思路,摸清辖区出租屋分布情况和出租业态,挖掘适合微改造的出租屋、村社物业、国资物业等资源,继续积极引入有实力、有资质的第三方代管企业,不断扩大改造、代管出租屋的覆盖面。

(二)集聚式配套,服务保障重点工作。配合科技创新产业发展,从解决生活居住等后勤保障问题入手,在企业集聚区、产业园及地铁沿线等地,积极推进出租屋第三方企业代管工作,打造一批中高端代管出租屋,改善居住人群结构。配合城乡结合部区域共建共治共享社会治理,以腾笼换鸟的方式,将第三方代管企业与高污染、高排放产业和企业进行置换,营造更干净、更整洁、更平安、更有序的出租屋环境。

(三)优化规划设计,服务保障创业发展。推广创业社区模式,创建集合居住、办公、商业、科技为一体的多元化出租屋第三方代管创业社区。特别对老旧村社物业、连片出租屋、旧厂房等实施微改造过程中,引入第三方代管企业,运用先进服务管理理念和手段,实施科学规划设计,利用信息化技术服务管理代管片区,合理将创业办公、生活居住融为一体,打造一批新型的创业社区。

    (四)协作式采集,建设人屋大数据库。充分发挥第三方代管企业作为编外出租屋和来穗人员服务管理队伍作用,将第三方代管企业的租住人员数据整合上传至流动人员信息系统和区数据库,努力提高人屋纳管率,运用大数据管理手段,达到底数清、情况明、管得住、服务好的目标。

 

 

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