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以村旧物业改造为抓手 焕发海珠新活力

来源:    发布时间:2019-06-17

 

九三学社海珠委员会

 

习近平总书记强调广州要实现老城市新活力出新出彩,海珠区作为广州市中心城区,坚持以习近平总书记对广东重要讲话和重要指示精神为统领,紧抓国家实施创新驱动发展战略的机遇,以旧物业改造为途径,拓宽区域发展空间,吸纳创新发展主体,打造海珠创新岛建设,推动现代化中心城区建设,努力实现老城区新活力,着力将海珠打造成两个重要窗口的一颗明珠。

一、改造成果

近年来,海珠区大力开展三旧物业改造及园区提质增效工程,通过市场化运作、专业化运营以及产业链招商,区内原有物业呈现出新样貌新特色,逐步形成一园区一特色一主题的创新载体发展模式,有效拓宽发展空间,增加创新载体,推动创新要素集聚。一方面通过引入专业投资方和运营方,将村社集体旧物业升级改造为特色产业园区。例如UP+智谷(15万平方米)、岭南创意园(5.8万平方米)、粤科华南检测技术装备园(4.34万平方米)、唯品同创汇(4.19万平方米)、M+创工场(3.2万平方米)等。一方面通过退二进三微改造,将国有企业闲置或低效使用的厂房改造为特色产业园区。例如启迪中海科技园(前身是城安围船厂)、TIT创意园(前身是广州纺织机械厂)、海珠创意产业园(前身是南华西工业区)等。

据不完全统计,全区已改造和计划改造的村社和国有旧厂物业约37个,改造面积约为105万平方米。全区税收超亿元的园区共5个(TIT创意园、创投小镇、广一电商园、琶洲科技园、海珠创意园),除琶洲科技园外,其余4个园区均为旧物业升级改造园区;国家级孵化器3家(敦和科技园、启盛会展产业园、中山大学国家科技园),其中墩和园区为旧物业升级改造园区;省级孵化器5家(琶洲科技园、海珠移动电子商务创业园、广一电商产业园、新港82设计师创意谷、积优设计联合服务社),其中有4家为升级改造园区;市级孵化器4家(广州极地国际创新中心、1918海珠青年创业就业孵化基地、广一电商产业园、海珠移动电子商务创业园),市提质增效试点园区2家(1918智能网联产业园、粤科华南检验检测技术装备园),均是国有旧厂改造园区。另有经认定的众创空间21家(9 家国家级,11家省级试点),也有相当一部分是村社物业改造而来。

二、存在问题

(一)旧物业大部分面临产权不清晰、房产破旧甚至是危房、消防设施老旧或缺失等多个问题。这些问题导致出现消防审批不通过、环保验收不合格、工商登记不能办理等情况。随着我区退二进三的政策到期,旧有物业更没有相关途径能够办理消防备案手续,导致一部分旧有物业处于无消防备案、只能办理临商的状态经营,这对入驻的企业造成极大安全隐患和不便,不利于园区招商和区域产业发展。

(二)违法违建情况严重,产业低端。目前,大部分未改造村旧物业,主要还是通过收取租金的方式实现盈利,违法违建现象普遍,缺乏明确、清晰的规划和园区定位,有相当一部分村旧物业为制衣厂、仓库等集聚区,产业低端,附加值低,不能为海珠区带来高效产出,不利于海珠区的产业提升。

(三)改造意愿不强烈,政策配套跟不上。据市城市更新局摸查,全市约589个村级工业园,其中234个无改造意愿。摸查数据显示海珠区初步摸查约有60个属村级工业区域,只有约5个项目正在改造。主要原因还在于我市未出台包括资金扶持、用地流转扶持、产业用地扶持等方面的相关专项政策和配套方案,无法保障村集体经济的长远发展,不能有效激发村、企业的参与积极性,阻碍了区域升级改造。

三、建议办法

(一)摸清实情,找到根源。消防审批方面,区公安分局、区消防大队、区国土规划局等职能部门,要选取典型项目案例进行走访了解,同时结合省、市消防部门配套文件,梳理、分析我区关于消防、证照办理等环节存在的问题,总结兄弟区的经验做法,找到依法依规、切实可行的解决意见。建设规划审批方面,区国土规划局、区城市更新局等部门,要摸清旧厂房、旧物业改造中存在的困难和问题,研究提出解决问题的意见。

(二)协同落实实施办法。工业厂房等旧物业改造问题,已受到市、区的高度重视。近期,市国土资源和规划委员会已多次征求《广州市提高工业用地利用效率实施办法》意见,拟遵循统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监督的基本原则,挖掘存量工业用地资源,鼓励用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高工业用地的利用效率。各区也要根据市相关文件精神,相关部门根据各自职责,具体协同实施,落实好相关工作。

(三)搭建统一平台,推动转型升级。建议由区城市更新部门牵头,区财政部门、区招商部门、区园区管理部门、属地街道等部门配合,搭建区域载体统一招商平台,将载体招商信息、企业用地需求等集中在平台发布推广,促进项目推介、村企对接,实现区域统一、高效招商。

(四)制定优惠政策,加强鼓励扶持。一方面要了解和吃透市关于村旧物业的政策,切实协助和指导村、企业积极获取市的政策支持;一方面海珠区要结合当前工作重点和实际情况,制定相关政策,加强对村、企业的资金扶持,刺激村、企业的改造意愿。

(五)加强规划,做好产业导入。在前期摸查基础上,结合海珠区创新岛定位、格局规划、改造意愿和相关资源,对改造村旧物业科学划分改造类型,制定工作方案,做好村旧物业改造台账,建立一张图、一个平台、一张表单、一套机制,做好产业导入,确保每个园区主题明确,定位清晰,同时优化营商环境,为村旧物业提升做好保障服务工作。

(六)打造示范、试点项目。建议树立村旧物业改造试点项目,允许在不增加非法建筑面积的前提下,对物业布局和结构进行优化调整,区政府在城市建设、市政配套、交通设施方面对其所在区域加大投入、完善服务,打造改造示范项目。可以采取领导挂靠的方式,确保示范改造项目统筹到位,推进顺利。

 

 

 

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